Inventário com Imóvel em BH: Passo a Passo para Regularizar a Herança

Por que o imóvel torna o inventário mais complexo

O inventário de qualquer patrimônio já tem sua burocracia própria — mas quando há imóvel no espólio, surgem camadas adicionais de complexidade que tornam o processo mais lento e mais caro se não for bem conduzido desde o início.

Em Belo Horizonte, a grande maioria dos inventários envolve pelo menos um imóvel — seja o apartamento onde o falecido morava, uma casa no interior de MG, um terreno, um imóvel comercial ou um apartamento alugado. E é exatamente nesses casos que os erros mais custosos acontecem: avaliações incorretas que geram ITCD a maior, partilhas mal formalizadas que precisam ser refeitas, imóveis com pendências que travam o processo por anos.

Este artigo é específico para quem tem imóvel a inventariar. Para uma visão geral sobre inventário em BH, consulte nosso artigo introdutório sobre o tema.

Passo 1 — Levantamento completo do imóvel no espólio

Antes de qualquer outra coisa, é necessário levantar toda a situação jurídica e documental do imóvel:

Matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis: a matrícula é o "RG" do imóvel. Ela mostra quem é o proprietário registrado, se há ônus como hipoteca ou penhora, e o histórico de transmissões. Obtenha a certidão de matrícula atualizada — emitida nos últimos 30 dias.

Situação fiscal: certidão negativa de débitos de IPTU junto à Prefeitura de Belo Horizonte (ou do município onde o imóvel está localizado). IPTU em atraso precisa ser regularizado antes da transmissão.

Situação condominial: se for apartamento ou imóvel em condomínio, obtenha declaração de quitação de cotas condominiais. Cotas em atraso precisam ser quitadas ou negociadas.

Avaliação do imóvel: o valor do imóvel para fins de inventário pode ser o valor venal (atribuído pela Prefeitura para cálculo do IPTU) ou o valor de mercado — dependendo do que for mais favorável e do que o fisco estadual aceitar. Em MG, a Receita Estadual pode questionar avaliações muito abaixo do mercado.

Passo 2 — Verificar se o imóvel tem escritura e registro

Esse é um ponto crítico e frequentemente problemático em BH: muitos imóveis que constam no espólio não têm escritura pública ou não estão registrados em cartório — o que tecnicamente significa que juridicamente o falecido não era o proprietário, mesmo que fosse o possuidor de décadas.

Imóvel com escritura e registro regular: o processo segue normalmente — a matrícula mostra o falecido como proprietário e a transmissão para os herdeiros é feita via formal de partilha ou escritura de inventário.

Imóvel com contrato de compra e venda mas sem escritura: é necessário primeiro regularizar a escrituração do imóvel — o que pode envolver ação de adjudicação compulsória se o vendedor original não for encontrado, ou escritura de adjudicação extrajudicial.

Imóvel sem qualquer documento formal (posse): a situação mais complexa. Pode ser necessário processo de usucapião para formalizar a propriedade antes do inventário, ou reconhecimento judicial da posse, dependendo das circunstâncias.

Identificar essa situação no início do processo evita meses de atraso descoberto no meio do caminho.

Passo 3 — Cálculo e recolhimento do ITCD sobre o imóvel

O ITCD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) em Minas Gerais tem alíquota de 5% sobre o valor dos bens transmitidos. Para imóveis, a base de cálculo é o maior entre o valor venal (IPTU) e o valor de mercado declarado.

Exemplo prático: apartamento em BH com valor venal de R$ 350.000 e valor de mercado de R$ 480.000. A Receita Estadual de MG pode questionar se o inventário declarar apenas R$ 350.000. Se aceito o valor de mercado, o ITCD seria de R$ 24.000 (5% × R$ 480.000).

Isenções e reduções: MG prevê isenção de ITCD para imóveis de pequeno valor transmitidos a herdeiros necessários (cônjuge, filhos) em certas condições. Cada caso precisa ser verificado junto à Receita Estadual.

Prazo de recolhimento: o ITCD deve ser recolhido antes da lavratura da escritura de inventário (no extrajudicial) ou antes da homologação da partilha (no judicial). Atraso no recolhimento gera multa e juros.

Passo 4 — A partilha do imóvel entre os herdeiros

Quando há mais de um herdeiro, o imóvel precisa ser partilhado. E aqui estão as principais opções:

Transferência integral para um herdeiro com compensação aos demais: o imóvel vai inteiramente para um herdeiro, que paga aos demais o equivalente às suas cotas-partes em dinheiro. Solução mais limpa e prática — o imóvel fica com dono único e os outros recebem o equivalente.

Condomínio entre herdeiros (copropriedade): todos os herdeiros tornam-se coproprietários do imóvel, cada um com sua fração ideal. É a solução mais simples de formalizar, mas a mais problemática na prática — decisões sobre o imóvel (vender, alugar, reformar) precisam de concordância de todos, o que frequentemente gera conflitos futuros.

Venda do imóvel e divisão do produto: o imóvel é vendido durante ou após o inventário e o valor líquido é dividido entre os herdeiros conforme suas cotas. Exige consenso sobre a venda e o valor, mas resolve de forma definitiva.

Imóvel para o cônjuge sobrevivente: dependendo do regime de bens do casamento, o cônjuge pode ter direito à meação (metade do imóvel) mais a cota hereditária. O cálculo precisa ser feito caso a caso.

Passo 5 — Registro da transmissão no Cartório de Registro de Imóveis

Após a conclusão do inventário — seja pela lavratura da escritura no cartório (extrajudicial) ou pela expedição do formal de partilha pelo juiz (judicial) — o documento precisa ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis para registro.

Só após o registro na matrícula o herdeiro é juridicamente o proprietário do imóvel. Sem o registro, a transmissão não produz efeitos contra terceiros — o imóvel ainda aparece no nome do falecido para qualquer consulta de terceiros.

Esse último passo é frequentemente negligenciado: famílias concluem o inventário em cartório ou na Justiça e esquecem de registrar o formal de partilha. O resultado é um imóvel que formalmente ainda está no nome do morto, gerando complicações na venda futura.

Imóvel alugado no espólio: o que acontece com o aluguel

Se o falecido tinha imóvel alugado, os aluguéis continuam sendo devidos após o óbito — agora ao espólio, representado pelo inventariante. O inventariante tem obrigação de:

Receber os aluguéis e prestá-los a contas ao final do inventário, manter o contrato de locação vigente (o falecimento do locador não rescinde automaticamente o contrato), e declarar os aluguéis recebidos pelo espólio no IR do espólio.

Se houver necessidade de rescindir o contrato de locação durante o inventário, o processo segue as regras da Lei do Inquilinato normalmente — o inventariante age no lugar do locador.

Imóvel financiado no espólio: o que acontece com o financiamento

Se o falecido tinha imóvel financiado (com saldo devedor), o financiamento não se extingue com o óbito. Existem dois cenários comuns:

Com seguro de vida vinculado ao financiamento: a maioria dos financiamentos habitacionais no Brasil (especialmente Caixa Econômica) tem seguro de morte e invalidez permanente. Com o óbito do financiado, o seguro quita o saldo devedor e o imóvel vai ao espólio livre de ônus. É necessário acionar o seguro junto ao banco.

Sem seguro ou seguro insuficiente: o saldo devedor continua sendo obrigação do espólio. Os herdeiros que ficarem com o imóvel assumem o financiamento — o que exige aprovação do banco credor.

Perguntas frequentes sobre inventário com imóvel em BH

Posso vender o imóvel antes de terminar o inventário? Em regra, não. O imóvel no espólio não pode ser vendido sem autorização judicial (no inventário judicial) ou sem que todos os herdeiros concordem e assinem (no extrajudicial). Há exceções para casos de urgência comprovada, mas exigem autorização específica.

O herdeiro que mora no imóvel paga aluguel aos outros herdeiros? Tecnicamente, sim — o herdeiro que ocupa exclusivamente o imóvel que é bem comum do espólio deve compensar os demais pelo uso exclusivo, calculado proporcionalmente às suas cotas. Na prática, muitas famílias não cobram isso, mas o direito existe e pode ser exigido.

E se um dos herdeiros não quiser participar do inventário? No inventário extrajudicial, a participação de todos é obrigatória. Se um herdeiro se recusa, o inventário precisa ser judicial. No judicial, o herdeiro é citado e pode ser representado por curador se não for localizado. A recusa não impede o inventário — apenas o torna mais complexo e demorado.

Conclusão: imóvel no espólio exige atenção desde o primeiro dia

Inventário com imóvel em Belo Horizonte exige cuidado em cada etapa — da verificação documental ao registro final na matrícula. Um erro em qualquer passo pode gerar custos extras, atrasos e conflitos entre herdeiros. Com orientação jurídica especializada desde o início, o processo se torna previsível, com prazo e custo definidos.

A Dra. Julianna Venuto assessora famílias em BH em inventários com imóveis residenciais, comerciais e rurais — extrajudiciais e judiciais. Entre em contato para uma avaliação do seu caso.

Fale diretamente com a Dra. Julianna Venuto

15 anos de experiência em direito imobiliário em Belo Horizonte.