Ação de Despejo em BH: Guia Completo 2026

O que é uma ação de despejo e quando ela pode acontecer

A ação de despejo é o instrumento judicial que permite ao proprietário (locador) retomar o imóvel quando há descumprimento do contrato de locação ou outras situações previstas na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). Em Belo Horizonte, como em todo o Brasil, ela só pode ser iniciada por determinados motivos — e o proprietário não pode simplesmente mandar o inquilino embora sem seguir o processo legal.

Cortar água, trocar fechadura, ameaçar ou forçar a saída do inquilino sem ordem judicial é crime. O proprietário responde por constrangimento ilegal, e o inquilino pode pedir indenização por danos morais.

Os 8 motivos legais que autorizam o despejo

1. Falta de pagamento do aluguel É o motivo mais comum. O não pagamento de um mês já autoriza o ajuizamento da ação. Após a notificação, o inquilino tem 15 dias para pagar tudo — aluguel, multa, juros e honorários — e purgar a mora.

2. Descumprimento de cláusulas contratuais Fazer obra não autorizada, sublocar o imóvel sem permissão, usar o imóvel para fins diferentes do contratado ou violar regras de condomínio são motivos válidos para despejo.

3. Retomada para uso próprio O proprietário pode pedir o imóvel de volta para uso próprio, do cônjuge ou de parentes de primeiro grau. Mas precisa comprovar a necessidade real.

4. Término do prazo contratual No contrato por prazo determinado de 30 meses ou mais, encerrado o prazo, o proprietário pode pedir o imóvel sem justificar — a "denúncia vazia".

5. Demolição ou reforma aprovada pelo Poder Público Se o imóvel precisar ser demolido ou passar por obra que impossibilite a permanência do inquilino.

6. Acordo mútuo de rescisão Quando as partes chegam a um acordo para encerrar o contrato antes do prazo.

7. Falta de pagamento de encargos (IPTU, condomínio) Se o contrato prevê que o inquilino paga o IPTU ou o condomínio e ele deixa de pagar.

8. Necessidade de obras urgentes determinadas pelo Poder Público Intervenções de segurança ou saúde pública que exijam a desocupação imediata.

Como funciona o processo de despejo em BH passo a passo

Notificação extrajudicial Antes de ajuizar a ação, envia-se notificação ao inquilino informando o motivo e concedendo prazo para regularização.

Ajuizamento da ação Se o inquilino não regularizar, a ação é ajuizada na comarca do imóvel.

Citação do inquilino O inquilino é citado para se defender no prazo de 15 dias.

Decisão judicial e ordem de despejo Após a sentença, o juiz determina prazo de 30 dias para desocupação voluntária. Se o inquilino não sair, oficiais de justiça executam o despejo forçado.

Prazo total estimado em BH: de 3 a 8 meses.

Despejo liminar: quando é possível

Em situações específicas, o juiz pode conceder o despejo liminar — antes de ouvir o inquilino. Acontece quando há confissão de dívida, dano iminente, abandono do imóvel ou autorização expressa no contrato.

O que fazer se você recebeu uma notificação de despejo em BH

Se você é inquilino e recebeu uma notificação, não ignore. Verifique se é judicial ou extrajudicial, analise o motivo, reúna comprovantes, procure uma advogada especializada imediatamente e não abandone o imóvel sem orientação.

Conclusão

Uma ação de despejo em BH pode ser resolvida com acompanhamento jurídico especializado desde o primeiro momento. A Dra. Julianna Venuto atua há mais de 15 anos em direito imobiliário e locatício em BH.

Fale diretamente com a Dra. Julianna Venuto

15 anos de experiência em direito imobiliário em Belo Horizonte.