Devolução do Depósito Caução: Prazo, Regras e O Que Fazer se Não Devolveram

O que é o depósito caução e para que serve

O depósito caução é uma das modalidades de garantia locatícia previstas na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). Na prática, funciona assim: antes de se mudar, o inquilino deposita um valor — geralmente equivalente a um, dois ou três meses de aluguel — como garantia para o proprietário em caso de inadimplência ou danos ao imóvel.

É a modalidade de garantia mais simples e direta: sem fiador, sem seguro, sem análise de crédito complexa. O inquilino paga, o proprietário guarda e, ao final da locação, devolve — com correção monetária. Mas na prática, a devolução é onde surgem os maiores conflitos.

Qual é o prazo legal para devolução da caução

A Lei do Inquilinato estabelece que o depósito caução deve ser devolvido em até 30 dias após a entrega das chaves, desde que não haja débitos pendentes ou danos ao imóvel além do desgaste natural de uso.

Esse prazo começa a contar na data da devolução das chaves — não da assinatura do distrato, não da vistoria. Se o proprietário não devolver nesse prazo sem justificativa legal, ele estará em mora — e o inquilino tem direito de cobrar o valor com correção monetária e juros.

Quanto pode ser cobrado de caução

A Lei do Inquilinato limita o valor da caução a no máximo 3 meses de aluguel. Qualquer exigência acima disso é ilegal e pode ser contestada antes mesmo de assinar o contrato. Se você pagou mais do que 3 meses como caução, tem direito de pedir a diferença de volta a qualquer momento.

Quando o proprietário PODE reter a caução

O proprietário não é obrigado a devolver a caução integralmente se houver débitos de aluguel em aberto, débitos de encargos como IPTU, condomínio, água e luz, ou danos ao imóvel além do desgaste natural.

Desgaste natural (não pode ser cobrado): pintura desgastada pelo tempo, pequenos riscos no piso, marcas leves de móveis nas paredes. Danos (podem ser cobrados): buracos na parede, piso quebrado, portas danificadas, equipamentos queimados por mau uso, janelas quebradas, marcas de cigarro no teto.

Quando o proprietário NÃO pode reter a caução

Pintura desgastada pelo tempo: a pintura tem vida útil de aproximadamente 3 anos. Se o inquilino ficou mais de 3 anos no imóvel, a repintura é responsabilidade do proprietário.

Reparos de manutenção estrutural: vazamentos em tubulações embutidas, problemas elétricos nas instalações fixas e infiltrações estruturais são responsabilidade do proprietário.

Defeitos que já existiam na vistoria de entrada: se um defeito estava documentado, o proprietário não pode cobrar do inquilino na saída.

A vistoria de saída: como se proteger

Exija sempre a vistoria de saída formal com laudo escrito e assinado pelas duas partes. Fotografe cada cômodo antes da entrega. Compare com o laudo de entrada e registre discordâncias por escrito antes de assinar. Guarde todos os recibos de pagamento.

O que fazer se o proprietário não devolver a caução

Passados os 30 dias, você tem três caminhos: notificação extrajudicial via cartório ou advogado (resolve muitos casos sem processo); Juizado Especial Cível para valores até R$ 56.000 (sem custas, prazo de 3 a 6 meses em BH); ou ação de cobrança com advogado para valores maiores, com juros de 1% ao mês e honorários.

Correção monetária da caução: você tem direito

A caução depositada tem direito à correção monetária pelo mesmo índice previsto no contrato para reajuste do aluguel — geralmente IGP-M ou IPCA. Muitos proprietários devolvem o valor nominal sem correção, o que é ilegal.

Conclusão

O depósito caução pertence ao inquilino e deve ser devolvido integralmente com correção monetária, salvo situações específicas previstas em lei. Se você está nessa situação em BH, a Dra. Julianna Venuto analisa seu caso e orienta sobre o melhor caminho para recuperar o que é seu.

Fale diretamente com a Dra. Julianna Venuto

15 anos de experiência em direito imobiliário em Belo Horizonte.