Compra e Venda de Imóvel: Riscos Jurídicos

Na prática, fechar a compra e venda de um imóvel costuma parecer simples. As partes combinam o preço, assinam um contrato e seguem para o cartório. Acontece que boa parte dos problemas mais caros do mercado imobiliário nasce exatamente nessa etapa: cláusulas mal redigidas, promessas verbais que nunca chegaram ao papel e detalhes que nenhuma das partes imaginou serem relevantes.

O checklist de documentos, que já tratamos em artigo anterior aqui no blog, resolve uma parte do problema. Ele confirma se o imóvel e o vendedor estão regulares no papel. Existe, porém, uma segunda camada de risco, que mora no próprio contrato e na negociação. É dela que trataremos aqui, com foco em situações que vejo com frequência em Belo Horizonte e no interior de Minas Gerais.

1. Vendedor que não é o único proprietário

Esse é um dos riscos mais comuns. O imóvel pertence a mais de uma pessoa, seja por herança ainda não finalizada, por regime de comunhão entre cônjuges ou por condomínio entre sócios, e apenas uma delas assina o contrato. Juridicamente, a venda de bem comum sem a anuência de todos os coproprietários pode ser anulada, ainda que o comprador tenha agido de boa-fé e já tenha pagado o valor integral.

Como se proteger: a matrícula atualizada indica quem são os proprietários registrados. Havendo mais de um nome, todos precisam assinar o contrato e a escritura, inclusive cônjuges, conforme o regime de bens.

2. Cláusula de rescisão e multa mal definidas

Muitos contratos tratam a rescisão de forma genérica, sem separar o que acontece se o comprador desistir do que acontece se o vendedor desistir. Em 2025, o STJ reforçou entendimento no sentido de que a perda total dos valores pagos pelo comprador pode ser considerada abusiva, sobretudo quando o percentual retido pelo vendedor for desproporcional ao prejuízo efetivamente sofrido.

Como se proteger: o contrato deve prever de forma simétrica as consequências para cada parte em caso de desistência, atraso ou inadimplemento, com multas compatíveis com a jurisprudência atual, e não apenas com o que costuma constar dos modelos prontos.

3. Promessa de compra e venda sem registro

É frequente que o comprador assine uma promessa de compra e venda, o chamado contrato de gaveta, e não leve o documento a registro na matrícula do imóvel. O problema aparece depois. Sem registro, o compromisso não produz efeitos perante terceiros. Se o vendedor tiver dívidas e o imóvel for penhorado, ou se o mesmo bem for vendido a outra pessoa, o comprador terá enorme dificuldade para fazer valer seu direito.

Como se proteger: sempre que possível, registre a promessa de compra e venda na matrícula, no cartório de registro de imóveis competente. O registro dá publicidade ao negócio e protege o comprador mesmo antes da escritura definitiva.

4. Financiamento aprovado depois da assinatura

Outro erro recorrente é assinar o contrato e pagar o sinal antes da aprovação do financiamento pelo banco. Negado o crédito, o comprador pode perder o sinal, a depender de como a cláusula foi redigida, ou até ser cobrado por multa de desistência sem ter dado causa ao desfecho.

Como se proteger: o contrato deve prever expressamente que o negócio está condicionado à aprovação do financiamento, em cláusula de condição suspensiva, com prazo definido e sem penalidade ao comprador quando a recusa decorrer de motivo alheio à sua vontade.

5. Diferença entre a metragem contratada e a metragem real

Quando a área entregue é menor do que a informada no contrato ou no anúncio, o comprador pode pleitear abatimento proporcional do preço, revisão do valor ou, em casos mais graves, a rescisão do negócio. Tudo depende do percentual de diferença e da forma como a venda foi ajustada, por medida exata ou ad corpus.

Como se proteger: o contrato precisa deixar claro se a venda é por medida exata, com preço calculado por metro quadrado, ou ad corpus, quando o imóvel é vendido como um todo, independentemente da metragem. Essa única cláusula altera por completo os direitos do comprador diante de uma divergência de área.

O papel da assessoria jurídica antes da assinatura

Nenhum desses pontos costuma aparecer no modelo padrão utilizado por corretoras e imobiliárias. Não por má-fé, mas porque tais modelos são genéricos e não consideram as particularidades de cada negócio. A análise jurídica prévia serve justamente para identificar quais riscos se aplicam ao seu caso e ajustar o contrato antes da assinatura, e não depois que o problema já se instalou.

A Dra. Julianna Venuto analisa contratos de compra e venda de imóveis em Belo Horizonte e em Minas Gerais, revisa cláusulas de risco antes da assinatura e orienta comprador e vendedor sobre a melhor forma de proteger seus interesses em cada etapa do negócio.

Perguntas frequentes

1. Quem deve pagar pela revisão do contrato, comprador ou vendedor? Não há regra fixa. Cada parte pode, e idealmente deve, ter sua própria análise jurídica, já que os interesses são opostos. Em negócios de maior valor, é comum que ambas levem contratos próprios para revisão antes de assinar a versão final.

2. Contrato de gaveta tem validade? Tem validade entre as partes que o assinaram, mas, sem registro na matrícula, não protege o comprador diante de terceiros, como credores do vendedor, uma segunda venda do mesmo imóvel ou uma penhora. Regularizar e registrar o compromisso é a forma correta de reduzir esse risco.

3. Posso desistir da compra depois de assinar o contrato? Depende do que dispõem as cláusulas de rescisão e multa. Contratos bem redigidos preveem prazos de arrependimento e percentuais proporcionais. Contratos genéricos costumam ser mais rígidos com o comprador. Esse é exatamente o ponto que uma revisão prévia consegue negociar.

Se você está negociando a compra ou a venda de um imóvel, revisar o contrato antes de assinar custa muito menos do que corrigir o problema depois.

Fale diretamente com a Dra. Julianna Venuto

15 anos de experiência em direito imobiliário em Belo Horizonte.