Assembleia de Condomínio em BH: Quórum, Pauta e Como Evitar Nulidades

Por que assembleias de condomínio são anuladas em BH

A assembleia de condomínio é o principal instrumento de decisão coletiva de um condomínio — é lá que se aprovam obras, reajustes de taxa condominial, mudanças no regimento e eleição de síndico. Mas também é um dos procedimentos com maior risco de nulidade quando conduzido sem o devido cuidado jurídico.

Em Belo Horizonte, escritórios de advocacia condominial recebem regularmente casos de assembleias questionadas judicialmente por condôminos inconformados com deliberações que os prejudicaram. E em muitos casos, a nulidade é declarada — o que significa que toda a decisão tomada naquela assembleia perde efeito, e o processo precisa ser feito de novo.

Os motivos mais comuns de nulidade em BH: convocação com prazo insuficiente, pauta genérica que não descrevia claramente o que seria votado, quórum incorreto para o tipo de deliberação e falta de registro adequado em ata.

Os tipos de assembleia e quando são obrigatórias

Assembleia Geral Ordinária (AGO) Deve ser realizada obrigatoriamente uma vez por ano, geralmente nos primeiros meses do exercício, conforme previsto na convenção. É nela que se aprovam as contas do exercício anterior, o orçamento do exercício seguinte e, quando aplicável, a eleição do síndico.

Se a AGO não for realizada no prazo previsto na convenção, qualquer condômino pode convocar uma assembleia — e o síndico pode ser responsabilizado pela omissão.

Assembleia Geral Extraordinária (AGE) Pode ser convocada a qualquer momento quando houver assunto urgente ou relevante que não pode aguardar a AGO. Obras de grande vulto, alteração da convenção, destituição de síndico — esses são temas que geralmente exigem AGE.

Convocação: o passo mais crítico para evitar nulidades

A convocação é onde a maioria dos problemas começa. O Código Civil (art. 1.354) e a convenção condominial estabelecem os requisitos mínimos — e descumpri-los compromete toda a assembleia.

Prazo mínimo: o Código Civil estabelece prazo mínimo de antecedência para a convocação. A convenção pode estabelecer prazo maior, mas nunca menor. Em BH, o padrão mais comum nas convenções é de 8 a 10 dias de antecedência.

Forma de convocação: a convenção define como a convocação deve ser feita — correio com AR, edital afixado em local visível, e-mail ou aplicativo de gestão condominial. Se a convenção diz carta, carta deve ser. Mudar a forma sem previsão convencional pode invalidar a convocação.

Conteúdo da convocação: a convocação deve indicar claramente o dia, hora, local e a pauta completa da assembleia. Pauta genérica como "assuntos gerais" ou "outros assuntos" não permite que o condômino se prepare adequadamente — e deliberações tomadas sob esse item podem ser anuladas.

Primeira e segunda convocação: é prática comum convocar para primeira e segunda chamada no mesmo documento. A primeira chamada exige quórum específico; a segunda (geralmente 30 minutos depois) pode instalar com qualquer número de presentes, salvo exceções legais.

Quórum: o erro mais frequente em assembleias de condomínio

O quórum é o número mínimo de condôminos necessário para que uma deliberação seja válida. E aqui está o erro mais frequente: usar o quórum errado para o tipo de decisão.

Quórum de instalação (maioria simples das frações ideais): para instalar a assembleia em primeira convocação. A maioria dos condomínios em BH usa fração ideal como base de votação — não cabeça por cabeça.

Maioria simples dos presentes: aprovação de contas, orçamento anual, eleição de síndico (salvo convenção em contrário), obras de manutenção e conservação, aprovação de regras de convivência.

Maioria absoluta (metade mais um de todos os condôminos): obras voluptuárias, alterações no regimento interno na maioria das convenções, algumas deliberações sobre uso das áreas comuns.

2/3 dos condôminos: alteração da convenção condominial — esse é o quórum mais rigoroso e mais frequentemente ignorado. Muitos síndicos em BH tentam alterar a convenção com quórum de maioria simples, o que invalida a deliberação.

Unanimidade: mudança de destinação do edifício ou da unidade autônoma. Praticamente impossível de obter na prática.

A ata: como documentar corretamente

A ata é o documento legal que registra tudo o que aconteceu na assembleia. Uma ata mal redigida pode gerar questionamentos sobre o que foi ou não deliberado.

A ata deve conter: data, hora e local da assembleia, tipo de assembleia (AGO ou AGE), forma de convocação e data, lista de presentes com identificação e frações ideais, abertura pelo síndico ou presidente eleito, deliberações item a item com resultado da votação (quantos votos a favor, contra e abstenções), eventuais declarações de voto e objeções registradas pelos condôminos, e assinatura do presidente da mesa, secretário e condôminos presentes.

Atas vagas como "aprovado por unanimidade sem maiores detalhes" não servem como prova adequada das deliberações e facilitam contestações futuras.

Participação por procuração

O condômino que não pode comparecer pode se fazer representar por procuração. Mas há limites: a convenção pode restringir o número de procurações que um único condômino pode acumular. Em assembleias de condomínios menores em BH, é comum a convenção limitar a 2 ou 3 procurações por pessoa.

A procuração deve ser específica para aquela assembleia ou ter poderes gerais de representação condominial. Procurações genéricas antigas podem não ser aceitas dependendo da convenção.

Destituição de síndico: o procedimento correto

A destituição do síndico é um dos temas mais sensíveis em assembleias condominiais. O Código Civil permite a destituição por justa causa em assembleia especialmente convocada para esse fim.

Procedimento correto: convocação específica com pauta explicitando a destituição, garantia de ampla defesa ao síndico (ele deve ter a oportunidade de se manifestar na assembleia), quórum de maioria absoluta para a destituição, e eleição do novo síndico na mesma assembleia ou em assembleia subsequente.

Destituições feitas sem seguir esse procedimento são frequentemente questionadas na Justiça — e o síndico destituído pode conseguir reintegração ou indenização.

Obras em condomínio: quando é preciso de assembleia

Nem toda obra exige assembleia prévia, mas as mais significativas sim:

Sem necessidade de assembleia: obras de manutenção e conservação de rotina, reparos emergenciais para evitar danos maiores, serviços previstos no orçamento aprovado.

Com aprovação por maioria simples: obras necessárias (que não podem ser adiadas sem risco de deterioração), benfeitorias úteis que facilitam o uso das áreas comuns.

Com aprovação por 2/3: obras voluptuárias — aquelas de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual das áreas comuns.

Em BH, um dos conflitos mais comuns envolve síndicos que realizam obras de grande valor sem aprovação em assembleia ou com aprovação por quórum insuficiente — o que pode gerar ação de responsabilização pessoal do síndico.

Perguntas frequentes sobre assembleias de condomínio em BH

Posso contestar uma deliberação tomada numa assembleia irregular? Sim. O condômino prejudicado pode ingressar com ação anulatória no prazo de até 2 anos da deliberação (Código Civil, art. 1.350). Se a nulidade for absoluta — como alteração de convenção sem o quórum de 2/3 — não há prazo prescricional.

O síndico pode votar nas assembleias? Sim, o síndico vota normalmente como condômino. A exceção é quando a votação envolve a prestação de contas do próprio síndico — nesse caso, é recomendável que ele se abstenha para evitar conflito de interesses, embora a lei não proíba expressamente.

O que fazer se o síndico se recusa a convocar uma assembleia solicitada pelos condôminos? O Código Civil (art. 1.355) permite que condôminos representando pelo menos 1/4 do condomínio convoquem a assembleia diretamente, sem necessidade de autorização do síndico. A convocação deve seguir os mesmos requisitos formais.

Conclusão: assembleia bem conduzida é assembleia que não vai para a Justiça

Em Belo Horizonte, a assessoria jurídica em assembleias de condomínio deixou de ser luxo e virou necessidade operacional — especialmente em condomínios com histórico de conflitos ou com obras e decisões de grande impacto financeiro. Uma assembleia bem convocada, com quórum correto e ata bem lavrada, é o melhor investimento preventivo que um síndico pode fazer.

A Dra. Julianna Venuto participa de assembleias condominiais em BH, orienta síndicos sobre os procedimentos corretos e representa condomínios em ações de anulação de deliberações. Entre em contato para saber como podemos ajudar seu condomínio.

Fale diretamente com a Dra. Julianna Venuto

15 anos de experiência em direito imobiliário em Belo Horizonte.