Adjudicação Compulsória Extrajudicial em BH: O Que Mudou com a Lei 14.382/2022

O problema que a adjudicação compulsória resolve

Você comprou um imóvel, pagou todas as parcelas, tem o contrato em mãos — mas o vendedor sumiu, faleceu sem deixar herdeiros organizados, ou simplesmente se recusa a comparecer ao cartório para assinar a escritura definitiva.

Antes de 2022, a única saída era uma ação judicial de adjudicação compulsória — processo que podia durar anos e custava caro. A Lei 14.382/2022 mudou esse cenário completamente. Agora é possível obter a adjudicação diretamente no cartório de registro de imóveis — sem processo judicial, sem audiência, sem anos de espera.

O que é a adjudicação compulsória

A adjudicação compulsória é o instrumento jurídico que permite ao comprador obter a transferência da propriedade para seu nome quando o vendedor se recusa a outorgar a escritura definitiva — mesmo após o pagamento integral do preço.

Judicial vs. extrajudicial: na via judicial, o comprador entra com ação no TJMG e aguarda o trâmite. Prazo médio: 2 a 5 anos. Na via extrajudicial criada pela Lei 14.382/2022, o processo ocorre diretamente no Cartório de Registro de Imóveis. Prazo médio: 2 a 6 meses.

Quem tem direito à adjudicação compulsória extrajudicial

Para ter direito, o comprador precisa de: contrato de compra e venda registrado ou registrável no Cartório de Registro de Imóveis; pagamento integral do preço comprovado; recusa ou impossibilidade do vendedor em assinar a escritura (inclui vendedor falecido, desaparecido ou que se recusa expressamente); e imóvel sem ônus impeditivos como penhoras ou hipotecas.

Como funciona o processo extrajudicial passo a passo

1. Requerimento ao Cartório de Registro de Imóveis: o advogado apresenta o requerimento formal com toda a documentação.

2. Análise preliminar pelo registrador: o oficial analisa se os requisitos estão presentes.

3. Notificação do vendedor: o cartório notifica o vendedor para que, em 15 dias, manifeste concordância ou oposição fundamentada.

4. Silêncio ou concordância: se o vendedor não se manifestar, o registrador lavra o ato de adjudicação.

5. Oposição do vendedor: se houver oposição fundamentada, o processo extrajudicial é encerrado e o comprador recorre à via judicial.

6. Registro na matrícula: o imóvel passa a constar em nome do comprador com todos os efeitos legais.

Documentação necessária

Do comprador: RG, CPF, comprovante de residência, certidão de casamento se casado, procuração para o advogado.

Do contrato: contrato de compra e venda original, comprovantes de pagamento, recibos, extratos bancários.

Do imóvel: certidão de matrícula atualizada, certidão de ônus reais, IPTU atual, certidão negativa de débitos municipais.

Quando ainda é necessária a via judicial

A via judicial ainda é necessária quando o vendedor apresenta oposição fundamentada, há disputa sobre o valor pago, existem terceiros com direitos sobre o imóvel, ou o caso envolve incorporadora em recuperação judicial ou falência.

Custos e prazo estimados em BH

Prazo: 2 a 6 meses para casos sem oposição. Custos: emolumentos cartorários tabelados pelo Estado de MG mais honorários advocatícios — em geral significativamente inferiores ao custo de uma ação judicial. O comprador também pagará o ITBI ao Município de BH.

Casos mais comuns em Belo Horizonte

Lotes em loteamentos antigos onde a loteadora não existe mais. Apartamentos de construtoras encerradas. Compras diretas entre particulares onde o vendedor faleceu ou mudou de cidade. Contratos de gaveta onde o vendedor original ainda consta na matrícula.

Conclusão

Se você pagou por um imóvel em BH e não tem a escritura ou o registro em seu nome, você não é juridicamente o proprietário — independente de quantos anos já mora lá. A Dra. Julianna Venuto é especialista em adjudicação compulsória extrajudicial em BH e avalia a viabilidade do seu caso.

Fale diretamente com a Dra. Julianna Venuto

15 anos de experiência em direito imobiliário em Belo Horizonte.